Was sind städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (SEM)?

Mit Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen wie bei der SEM Riedberg sollen Ortsteile und andere Teile eines Gemeindegebietes erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Es handelt sich hierbei um Maßnahmen, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen. Ganz wesentlich ist, daß die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit dient und für die Entwicklung der Gemeinde von besonderer Bedeutung ist. Dies ist dann der Fall, wenn z.B. ein erhöhter Wohn- oder Arbeitsstättenbedarf vorliegt. Im Bereich der festgelegten Entwicklungsmaßnahmengrenzen hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und kann auch Grundstücksenteignungen einleiten. Geregelt ist dies alles im Baugesetzbuch im Teil Besonderes Städtebaurecht §§ 165 ff..

Die Entwicklungsmaßnahme wird u.a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde (oder der Entwicklungsträger und Treuhänder) die Grundstücke zu einem Wert erwirbt, der ohne Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme zustande kommen würde und die erschlossenen Grundstücke dann wiederum zum Verkehrswert veräußert. Erschließungsbeiträge, wie sie normalerweise üblich sind, entfallen. Entfällt ein Zwischenerwerb und veräußern die Eigentümer ihre Grundstücke selber, so tritt die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht zurück und schließt stattdessen städtebauliche Verträge in Form von Abwendungsvereinbarungen ab (§ 166 (3) BauGB). Damit wird die Umsetzung der Zwecke und Ziele der Entwicklungsmaßnahme sichergestellt. Ein weiteres Sicherungsinstrument stellt in diesem Fall die Anwendung der Genehmigungsvorbehalte nach §§ 144 und 145 BauGB dar.

Fazit: Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erlaubt den Gemeinden, zügig Bauland bereitzustellen und entwicklungsbedingte Wertsteigerungen zum Bau der erforderlichen Infrastruktur abzuschöpfen.

HA Hessen Agentur und HA Stadtentwicklungsgesellschaft

Die Gemeinde kann gemäß BauGB §167 Abs. 2 Satz 1 einen Entwicklungsträger als Treuhänder beauftragen. Er führt die ihm übertragenen Aufgaben im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Gemeinde durch. Der Treuhänder muss deshalb ein Treuhandvermögen bilden, dessen Eigentümer er zwar selber ist, doch wirtschaftlich ist das Vermögen der Gemeinde zuzurechnen. Die Aufgaben des Treuhänders sind vielschichtig. Er ist für die Veräußerung der Grundstücke nach Neuordnung und Erschließung zum Neuordnungswert verantwortlich. Dabei muss er immer auch die Ziele und Zwecke der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beachten. Die Gemeinde hat in jedem Fall immer eine Weisungsbefugnis. Von der Veräußerungspflicht sind die Flächen ausgenommen, die als Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen in einem Bebauungsplan festgesetzt sind (§§ 167 Abs. 5 bis 8).

Die HA Hessen Agentur GmbH hat die Rolle des Treuhänders und Entwicklungsträgers für die Städtebauliche Entwicklungmaßnahme Riedberg der Stadt Frankfurt am Main übernommen. Zum Zeitpunkt der Übernahme 1998 firmierte sie als FEH (Forschungs- und Entwicklungsgesellschaft Hessen mbH). Die HA Hessen Agentur ist eine 100%ige Tochter des Landes Hessen. Geschäftsbesorger für die HA Hessen Agentur ist die HA Stadtentwicklungsgesellschaft mbH, die sich zu 100% im Besitz der HA Hessen Agentur befindet. Mit der Aufhebung der Entwicklungssatzung im Juni 2016 endete auch die Treuhänderschaft. Die HA Stadtentwicklungsgesellschaft betreut aktuell das Projekt Riedberg als Dienstleister für die Stadt Frankfurt am Main.

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Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Frankfurt Riedberg

Schon seit den 60er Jahren wurden für den Riedberg Planungskonzepte entwickelt. Die Johann Wolfgang Goethe- Universität beabsichtigte seinerzeit eine grossflächige Verlagerung aller Institute aus der Innenstadt an den Niederurseler Hang, festgehalten im Bebauungsplan Nr. 196 für das "Sondergebiet Universität" aus dem Jahr 1967. In den 70er Jahren wurden erste Institutsgebäude errichtet, in den 90er wurde entschieden, nunmehr nur die naturwissenschaftlichen Institute umzusiedeln. 1991 sollte ein Bebauungsplan für die Flächen der Universität und die Erweiterungsflächen das Frankfurter Zoos aufgestellt werden, was jedoch durch den Beschluss über Voruntersuchungen für die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für das Gebiet Am Riedberg wieder aufgehoben wurde. Der Riedberg schien, mit einer Gesamtfläche von 266 Hektar ein angemessenes Flächenpotential zur Entwicklung eines ökologischen und stadtverträglichen Siedlungskonzeptes zu bieten. Die gute Lage zur Stadt und zum Umland, gute Möglichkeiten zur verkehrlichen Anbindung und die Chance einer Verzahnung von Wissenschaft und Wohnen waren weitere positive Elemente.

Der nächste Schritt war im Jahr 1995 die Beauftragung eines städtebaulichen Entwurfsgutachtens an das Architektur- und Planungsbüro Trojan + Trojan und Neu aus Darmstadt. Aufgabe war es, einen Stadttypus zu entwerfen, der die landschaftlichen Qualitäten und ökologischen Belange trotz Besiedlung soweit wie möglich berücksichtigen sollte.

Ein Auszug aus den Leitgedanken von Trojan + Trojan und Neu: "Leitgedanke für das neue Siedlungsgebiet am Rande der Großstadt Frankfurts ist ein eigenständiger Stadtteil, der seine Eigenart und Unverwechselbarkeit aus der besonderen landschaftlichen und topographischen Situation bezieht. Leitbild ist ein auf der Hochfläche des Riedbergs planmäßig angelegter, geschlossener Stadtkörper mit einer die Landschaftskuppe überhöhenden Stadtsilhouette. Mit seinen prägnanten Konturen liegt der Stadtteil gleichsam wie eine Insel in der Landschaft und hält zu den umgebenden Siedlungsflächen deutlich Abstand. Die den Stadträndern vorgelagerten Wege und Terrassen geben den Blick auf die Naturräume und die Frankfurter Stadtlandschaft frei. Im Gegensatz zu Trabantenstädten und Großsiedlungen vergangener Jahrzehnte soll die neue Riedbergstadt durch betont städtische Strukturen und Raumfolgen geprägt sein, die auf modularen Prinzipien aufbauen. Durch Überlagerung von Wohnen, Arbeiten und Versorgungseinrichtungen erhält die Riedbergstadt ihre funktionale Eigenständigkeit und Lebendigkeit. Mit der Integration der Universität erreicht sie darüber hinaus eine urbane Dichte und spezifische Identität.
Erst durch die Geschlossenheit und Dichte des neuen Stadtkörpers kann ein hohes Maß der Landschaft als Erholungsraum und nicht zuletzt als ökologische Ressource gesichert werden."

Die prozentuale Aufteilung des Gebietes wurde von Trojan + Trojan und Neu damals wie folgt geplant: 34% Bauflächen, 16% Erschließungsflächen einschliesslich Stadtbahn und 50% Grünraum im Außenbereich.
Die prozentuale Nutzungsverteilung schlüsselte sich wie folgt auf: 66% Bruttogeschossfläche für Wohn- und Wohnfolgeeinrichtungen, 19% für universitäre Nutzung und 15% für den tertiären Bereich der Gewerbeflächen.

Der Bebauungsplan Nr. 803 für den Bereich Riedberg und der Bebauungsplan Nr. 820 für den Bereich Bonifatiusbrunnen traten im Jahr 2000 in Kraft. Bei beiden Bebauungsplänen handelt es sich um so genannte "schlanke Planungen", d.h. die Art der Festsetzungen lässt ein Höchstmaß an Flexibilität bei gleichzeitiger rechtlicher Eindeutigkeit zu. Um dabei die städtebaulichen Qualitäten dennoch zu sichern wollte man sich des Instrumentes des städtebaulichen Vertrags bedienen.

Weil die Grundstückseigentümer am Riedberg überwiegend eigene Baumaßnahmen durchführten und der bisher als Regelfall vorgesehene Zwischenerwerb der Grundstücke durch die HA Hessen Agentur GmbH somit eher zur Ausnahme wurde, sah man die Notwendigkeit die Sicherung der angestrebten städtebaulichen Qualität über weitere Regelungen im Bebauungsplan zu erreichen. Dies führte zum Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 803 im Jahre 2002, dieser wurde jedoch nicht rechtskräftig, sondern fand seine Fortsetzung im Jahr 2006 mit der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 803 Ä in 6 Teilverfahren. Da die Entwicklung des neuen Stadtteils weit vorangeschritten ist, wurde die Entwicklungssatzung im Juni 2016 aufgehoben. Mit dem endgültigen Abschluss des Projektes ist im Jahr 2020 zu rechnen.